菏泽成取消限售第一城,广州也出大招放开公寓购买,地产迎春天?
2019-08-13

    从昨晚开始,山东菏泽因为取消限售一下走红。12月19日,券商中国记者从菏泽市住房和城乡建设局官网看到“菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明”。下载APP 阅读本文更深度报道  情况说明给出两大理由:  一个是不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切,说明中提到,2017年11月份,菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。  另一个是,为了防止商品住房价格出现大的波动。说明中提到,近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住房和城乡建设局 决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。  值得注意的是,日前,房地产放松另一个信号也打响,银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日,融360发布的报告显示,11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比首次出现持平上月的情况,同比则上升6.53%。这是2017年以来,全国首套房贷利率在连涨了22个月后,首次出现“零涨幅”。  招商证券(600999,股吧)最新的房地产行业最新观点中认为,目前情况下,地产板块配置热度有所回升,建仓的理由当中有一部分是来源于自上而下的配置动机,短期资金存在围绕估值博弈的可能,政策不确定性也或加大板块波动,经济下行和房价可控或使得未来三个季度政策保持微调态度,转年或具新配置窗口。  菏泽回应:实为取消限制转让期限  12月18日,菏泽市住房和城乡建设局公布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中明确,根据房地产市场分类调控、因城施策的要求,取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。  消息一出,被市场解读为2018年楼市调控放松第一枪。  菏泽市住房和城乡建设局相关工作人员接受采访时表示, “是根据当地情况制定的政策,没想到引起这么大的关注,(山东)省住建厅也关注到这一情况,要求我们说明情况。当前,局里领导正在开会研究,稍后或有统一回复。”  随后,菏泽市住房和城乡建设局发布了“菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明”,表示,2017年11月份,菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住房和城乡建设局 决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。  华创证券研究所证券分析师袁豪表示,此次菏泽放松限售,对新房市场中的改善型和投资型需求或有一定信心提振,在一定程度上将便于菏泽市主城区以及热点区县的二手房的交易流转,由此便于一手房和二手房交易链条的重新建立,一定程度利好一二手住房的成交,对于市场有一定情绪上的抚慰,但考虑到限售政策更偏向于供给端政策,因而预计对需求提振有限,不过更值得关注的是,本次菏泽政策微调为地方首次明文放松,打响“地方放松第一枪”,其意义大于其本身对于需求的提振。  诸葛找房研究中心认为,菏泽取消限售制度是首例地方调控放松政策。但从全国的调控市场来看,预计未来中央的调控政策会继续维持稳定,房住不炒基调不会改变,一二线城市仍会坚持较严的调控环境,三四线下行压力下会有一些对冲政策。  广州公寓市场正式迎来春天  12月19日晚,广州市住建委发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读。  《意见》明确提出:2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象。也就是说,“330新政”前拿地的公寓项目,个人亦可购买。  广州公寓市场正式迎来春天。  以下为《意见》全文:  《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读  《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》(穗建房产〔2018〕2430号)执行内容如下:  一、2017年3月30日(《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,穗府办函〔2017〕65号发布之日)后土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目,其商服类物业的销售对象应当是法人单位。  二、2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。  三、2018年12月19日24:00前已签订认购书或购房合同,并且完成购房合同网签的,按原政策执行。2018年12月19日24:00前未完成购房合同网签,但已签订认购书或购房合同,并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的,仍按原政策执行。  下一步,市区住建部门将联合加强商服类房地产项目的销售监管,进一步规范市场秩序,为保持市场平稳运行、全面优化营商环境创造条件。  广州市住房和城乡建设委员会  2018年12月19日  房地产放松另一个信号打响  “房地产是否放松,关注两个方面,一是限购政策是否放松,二是大行房贷利率是否下调。” 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,上面两个信号只要出现一个,就意味着房地产政策松动。  值得注意的是,银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日,融360发布的报告显示,11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比首次出现持平上月的情况,同比则上升6.53%。这是2017年以来,全国首套房贷利率在连涨了22个月后,首次出现“零涨幅”。  11月份,首套房贷款利率执行基准上浮15%及以上的银行分(支)行数量达375家。本月仍有部分银行高位回调利率,数量较上月减少,利率水平依旧维持在基准上浮15-20%的水平。  一线城市首套房贷平均利率小幅回调。  以深圳为例,11月份,首套房贷款平均利率为5.61%,环比上期下降0.18%,利率平均值较上期下降1BP。大行房贷利率最近一周也出现了松动。深圳中原最新“深圳商业银行房贷利率情况”显示:中国银行、工商银行、北京银行(601169,股吧)、花旗银行首套房贷利率上浮10%,利率为5.39%。此前,深圳四大行首套房贷利率都是上浮15%,只有个别小银行利率松动。  融360研究中心认为,进入2018年以来,各地响应政策号召出台针对房产市场的多项调控措施,效果已经显现,尤其是刚需群体的利好正在逐步扩大。随着投资投机性质的资金离场,过热的市场交易得到控制,过快的房价上涨得到一定的抑制,当然政策落地过程中没有办法完全规避不利因素,例如贷款支出升高,购房时间成本增加等。目前各地均在不断优化、细化调控措施,从刚需实际问题出发,逐步完善措施,随着调控措施的不断优化刚需群体的利好正在逐步扩大。  地产转年或具新配置窗口  今天,受菏泽取消限制转让期限消息提振,房地产板块开盘走强,早盘鲁商置业(600223,股吧)直线涨停,截至收盘中迪投资、荣安地产(000517,股吧)也均涨停。  招商证券最新的房地产行业最新观点中认为,目前情况下,地产板块配置热度有所回升,建仓的理由当中有一部分是来源于自上而下的配置动机,也就是从板块的估值和相对收益的角度来看,房地产具备逆周期和避险价值,从轮动角度上投资者或做了一些切换;近期股票上涨更是一种对宽松期盼导致的“人心思涨”,部分地区对于因城施策的传言也反映它财力或经济面临的压力;短期资金存在围绕估值博弈的可能,政策不确定性也或加大板块波动,经济下行和房价可控或使得未来三个季度政策保持微调态度,转年或具新配置窗口。  华创证券研究所证券分析师袁豪认为,维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,而从近期政治局会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围,预计后续政策环境将逐步改善,目前 AH 股主流房企2019年的PE 估值仅 4~7 倍,对比美国龙头次贷危机前估值底 6.5 倍,目前主流房企 NAV 折价 40~70%,均表明估值已经处于底部,维持行业“推荐”评级以及看多行业龙头。

    

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